乍暖还寒，今年的春天来的有点晚。

3月26日，深圳规土委官网的楼盘预售项目销售公示，终于打破2月23日以来的静默。终于有住宅要开卖了！

没有住宅交易的楼市，不算是完整的楼市。

3月22日、24日，宝安区两新盘获得预售许可，预计将在10天之内发售，这是春节后深圳最新住宅新盘获得的预售许可。

从官网上可以看出，获得预售许可的楼盘分别为华侨城地产开发的宝亭锦园（推广名：四海云亭）、深圳市润科房地产开发有限公司的润科华府（二期），楼盘分别位于宝安沙井和西乡。

同一时间获得预售许可的还有星河荣御2期、恒荣立方商厦，分别为商务公寓和商办性质产品。

此前，深圳新住宅项目入市几乎停摆。深圳规土委官网的住宅楼盘预售公示，1月份仅有远洋新干线、华盛新沙荟（推广名：华盛·西荟城）、碧桂园荣汇三个住宅新盘获得预售证，而且全部位于远离市区的龙岗、宝安，原关内新盘继续零供应。

而1月、2月份获批入市的新盘基本为工业产业房性质的侨城坊、商办性质的万科瑧湾汇、信利康大厦，全部位于原关内地区。

一、深圳住宅新盘恢复供应，买家会不会认账？

两会之后，深圳住宅新盘有望终结这一局面，缓慢恢复新盘供应。

华侨城四海云亭包含767套住宅以及53套商业。其中，住宅建面户型为76.16-129.24㎡的2-4房，备案价格在36357—47692元/平之间，主要单价集中在3.7万-4万之间。四海云亭3月25日已开放样板房。

润科华府预售总套数203套，其中，备案包括145套住宅以及4层商业58套（均位于7号楼）。住宅方面，建面为89.02-89.38㎡的3房户型，价格区间在47213.76—50327.54元/㎡之间；商业建面11.40—184.67㎡，备案价在区间为36054.57—92854.97元/㎡。

此次新获批的住宅新盘有以下特点：

1、新盘全部位于宝安区，都属于原关外地区。

2、新盘预售价格理性很多，基本算“良心价”，价格没有和周边二手房价格偏离很大，有的甚至比周边在售新盘还便宜一些。

3、一共912套纯住宅产品，多少解下深圳对该类产品的稀缺之渴。

4、新盘开闸，如果成交可观，将进一步稀释深圳房价均价，接下来，应该会有越来越多的郊区商品房获批入市。

5、市区内住宅新盘或继续冰冻，由于在售市内新盘大都是豪宅盘，对于此类的新盘或采取暂缓合同备案，避免拉高均价。

以上，显示了深圳深入调控背景下预售节奏的成熟、稳健、可控。

既然备案价格算“良心价”，那行情会不会火？

令人记忆尤新的是，一个月前，上海嘉定区某新盘入市遭遇连夜排队抢购，也是因为备案售价远低于周边同类新盘和二手房。下周这一幕会不会上演？

房子不是用来炒的，现在这话已经深入人心。但是深圳房子不够住，不够卖，同样也是妇孺皆知。

恐慌或是由此而来。如果房价暴涨预期能够改变，则是楼市之万幸。

二、两类产品，想上车的要留点心

现在我们来看另一个问题。

2017年深圳一手住宅的紧缺状况会不会加剧，我不太乐观，为什么，因为限价了。限太低，开发商不愿意拿出来卖，毕竟拿地开发成本在哪儿；备案高了，监管层不肯，毕竟问责制也摆在那儿。

共识摆在那儿，就是要控房价、还要保持市场平稳。

所以，如果没有新的加码政策，相信二手房的回暖可能还会继续。

另外，还得往外围找机会。

一个是深圳周边的临深区域，如东莞惠州中山等城市。

另一个是不限购不限贷的商务公寓。

先说第一类。

两会后，24个城市楼市调控加码、限购声一片。其中一个明显的套路是：环一线城市加码，环二线也不放过。

沧州，这个距北京200公里，距天津100公里的城市，也加入了楼市限购大军。

沧州是近期以来继环一线城市周边地区之后，一些二线热点城市周边加入楼市调控大军中的一员。

此前，还有靠近南京的句容市。第一财经报道，去年以来，句容新房成交量惊人!2016年句容全市商品房成交49460套，约536万方，比前一年暴涨227%;2016年，句容新房成交量比之前三年总和还多。超过2011年全南京市成交套数，差不多是2016年全南京市成交套数的40%。

句容、沧州的限购带有很强的信号，即对于一些热点二线城市来说，近期或在限购收紧资金不断往郊区市场演进，进而也使得房价出现上涨的态势。

环一线城市地区的限购限贷政策发布更为密集，这其中以环北京、环上海为代表。包括北京周围的保定、廊坊、涿州、崇礼等，上海周边的嘉兴、太仓等都纷纷出台了调控举措。

3月18日，北京最严调控发布第二天恰逢周六，从北京到燕郊、大厂的购房者使102国道全天拥堵超过12个小时，燕郊交通基本处于瘫痪状态。

链家数据显示，19日，燕郊二手房成交量较前几天翻了一倍。3月21日，廊坊出台限购政策，22日当天，链家燕郊二手房成交量恢复到北京限购前水平，但仍然超过春节前。

世联行董事长陈劲松近日聊到楼市时讲，我接待过一位北京业内代表团来深圳，他们非常不服，说凭什么深圳房价比北京贵，这没有任何理由啊。我说这样看，你把深圳的房价跟东莞、惠州的房价平均来看，还是没有北京贵的，他们觉得这是有道理。未来我们评价中国房地产市场板块，这是不是一个市场？我们恐怕不能通过现有的行政区域来划分，而是通过城际交通来划分。

深圳与周边城市的城际交通正如火如荼的建设当中，但问题是，城际生活圈还没有形成，房价就坐火箭先上去了，你让刚需们怎么活？

所以，还是当机立断，限购，掐断这股星星之火。

三、加入限购的城市，用限购的方式证明了自己的价值

3月26日，紧挨深圳的惠州市也宣布加入限购大军，“两会”之后，佛山、东莞、中山等城市陆续“加强调控”。

这是东莞地价地图，溢价幅度竟然远远超过一线！

陈劲松认为，三月调控加码，这种态势可能还会持续，北京周边河北的连崇礼、涞水等都算不上大城市的都开始严厉限购了。这是什么意思？北京五环到六环之间所有的城市未来全部进入限购，视同北京。同理上海、广州、深圳周边都是一样的，这个趋势是明显的，也就是说今天没有波及到县市，假使按北京的规律，今年上半年统统会进入严厉的调控范围之内。三线加入调控的都是这些城市，就是城市群。

有人说，这些加入限购的城市，用限购的方式，证明了自己的价值。

如长沙，房价持续多年的低迷，今年成功逆袭。

所以，临深城市楼市格局已经牢牢将自己捆绑上了一线城市的战车。这个趋势已经形成，所以有意要到临深一些区域买房的朋友趁这段时间调控好好做做功课，也许调整时期恰恰是捡便宜的好机会。

上周末，融创进入临深的两个楼盘开盘，销售火爆。这一幕，也同样在广州主城区限购加码后郊区增城、从化的楼市。

有朋友问了，都限购了，还怎么买，好好琢磨吧，办法总比困难多。有人说，深圳入户人口这两年每年50多万人的正增长，要归功于限购，入户政策的宽松，就是一扇开的很大的窗口。

俗话说，鲜花还需绿叶衬。

3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。具体情况如下（图）：

这些城市要么是人口增长缓慢（比如南充、镇江），要么是经济处于调整期（比如东北的三个城市），要么是楼市库存量大（比如宁波、南通），要么是前期涨幅太大仍然在调整之中（比如温州），要么位于胡焕庸线以西（乌鲁木齐）。

上述城市，都没有深圳！

四、不限购不限贷的日子，不知道什么时候结束？

深圳商务公寓有外来资金扫货迹象

另一个是不限购不限贷的商务公寓。

3月26日晚间，北京商改住产品限购靴子落地，个人不得购买。

此前，上海、深圳已经开始针对此类类公寓的商办物业上紧箍咒，相信大部分朋友对此类的假住宅一定非常熟悉了，商务公寓性质的产品会不会像住宅那样越来越少了呢？

与工改住、商改住不一样，商务公寓他们具备公寓的居住功能，这一点可要分清楚。不过，尽管如此，上个月开盘的万科瑧湾汇一期产品虽然属于商办产品，据开发商内部透露，该批产品月底将可能清盘，销售行情也很不错。

前段日子，深圳楼市还发生了两笔大手笔的整购，一是南山区政府整购深铁和深业合作开发的塘朗城A座写字楼作为南山区政府对外招商引资的产业总部基地使用，二是前海管理局整购塘朗城B座商务公寓，作为前海高端人才的配套公寓。

经测算，未来前海的就业人口将达到80万人，进驻一大批高级金融、科技人才，急需大批公寓解决人才居住问题。政府部门出手收购公寓物业，显示出对该区域发展的认可。

塘朗城也因此一举夺得2017年2月深圳市楼盘成交龙虎榜商业、写字楼成交面积、成交金额双料冠军。其中，商业成交面积达44044㎡，成交金额达262513万元；写字楼成交面积达49964㎡，成交金额达239827万元，远远的将第二名甩在了身后，引起市场高度关注。

为什么会出现这种情况？

市场消息人士透露，除了政府自身采购用于产业配套的支撑外，不排除有外来资金的大手笔扫货。

所以，在纯住宅商品房供应减少的前提下，真正一些具备居住功能的商务公寓作为市场的一个补充，相必逃不出寻找资产配置出口资金的火眼金睛。最近在售的塘朗城TOWN寓、万科云城、深南道68号都出现了大笔资金进场的迹象。

在不确定中寻找确定性机会